Любой, кто покупает недвижимость, будь то для собственного использования или в качестве инвестиции, должен знать, что в дополнение к покупкам и дополнительным расходам на покупку также потребуются эксплуатационные расходы. К ним относятся, например, эксплуатационные расходы или налог на недвижимость, но значительную долю составляют также расходы на техническое обслуживание. В конце концов, каждая недвижимость имеет ограниченный срок службы и поэтому должна регулярно ремонтироваться, модернизироваться или даже полностью обновляться, чтобы прослужить многие десятилетия, а может быть, даже века, и представлять собой комфортабельный дом. Чем регулярнее проводятся такие мероприятия, тем дешевле получается для собственников и тем дольше могут быть интервалы между мероприятиями, на которые уходит много времени и денег. Поэтому стоит внимательнее присмотреться к сроку жизни недвижимости и к вопросу о том, как его можно продлить.
Средний срок службы недвижимости: обзор
" Каждые 100 лет дом перестраивается", гласит известная пословица, означающая, что в доме все обновлялось или приводилось в порядок. На самом деле у этой поговорки есть основания для существования, ведь средний срок эксплуатации жилой недвижимости составляет около 100 лет. В зависимости от конструкции, 150 или всего 70 лет также могут быть реальными. Например, говорят, что прочные строительные дома имеют более длительный срок службы, чем сборные дома, которые имеют другие преимущества.
Когда какие меры полезны или необходимы?
Поэтому около одного процента стоимости здания следует откладывать в качестве резервов каждый год, чтобы иметь возможность своевременно финансировать меры, которые необходимо принять. Поэтому они должны быть включены непосредственно в текущие расходы при покупке недвижимости. Однако существуют большие различия в том, сколько стоят отдельные меры и когда они необходимы. Основная структура, так сказать «скелет» собственности, имеет самый долгий срок службы, и ее ремонт требует больших усилий, которые предпринимаются только в случае необходимости, то есть примерно раз в столетие или перед продажей. С другой стороны, многие другие, более мелкие меры можно легко осуществить самостоятельно - они все же могут значительно увеличить стоимость имущества. Кроме того, существует даже так называемое обязательство по ремонту старых зданий, которое, возможно, придется соблюдать. Поэтому следует составить план технического обслуживания для соответствующего имущества, чтобы запланировать необходимые меры таким образом, чтобы это имело смысл с точки зрения времени и денег, тем самым максимально увеличивая срок службы и стоимость имущества. Например, это может выглядеть так, отсортировано от частого к редкому:
1. Уход за салоном
Интерьеры - это то, что видят жители или потенциальные покупатели. Только визуально привлекательные и функциональные жилые помещения также обеспечивают желаемую приятную атмосферу. Таким образом, даже небольшие визуальные улучшения могут увеличить стоимость недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Но они также подходят для личного использования, чтобы оптимально адаптировать собственность к вашему собственному вкусу. С одной стороны, важен дизайн интерьера и обстановка, а с другой стороны, важен уход, чтобы все было чисто и аккуратно. Это постоянные задачи, означающие уборку и уборку не реже одного раза в неделю, уборку не менее одного раза в год и обновление фотографий в рамах каждые несколько лет. Таким образом, при правильной стратегии уход за интерьером должен стать рутиной, чтобы в этом отношении не накапливалась работа. В противном случае есть риск, что другие меры будут проигнорированы.
2. Внутренний и внешний ремонт
Держитесь на высоте, этот девиз применим и к ремонтным работам. Хотя они менее часты, чем чистый уход за жилым пространством, они все же необходимы сравнительно часто. Например, кухню и ванную нужно красить примерно раз в три года. В жилых помещениях это необходимо каждые пять лет, а внешнее покрытие служит в среднем десять лет. Обои и ковровое покрытие также следует заменять каждые 15 лет. Деревянные полы имеют аналогичный срок службы на открытых площадках, например, на террасе. В помещении деревянные полы по прошествии этого времени необходимо как минимум отшлифовать, чтобы придать им новый блеск. Многие из этих мелких ремонтных работ при желании можно сделать своими руками. Поэтому стоит не планировать их все одновременно, а вместо этого, например, поклеить обои в один год и заменить полы в следующем году. Это означает меньшую временную и финансовую нагрузку.
3. Оптическая (и функциональная) модернизация
Поскольку меры требуют больших усилий и в первую очередь служат цели замены старого на новое, то речь вообще идет о модернизации. При правильном уходе необходима полная замена полов в интерьере, например, примерно через 50 лет на паркет из натурального дерева, при условии правильного ухода за ним. С пластиковыми полами это может произойти через 15-20 лет, с коврами через десять. Межкомнатные двери имеют средний срок службы 40 лет. Если на них уже есть признаки износа, их можно отремонтировать, отшлифовать или покрасить - в зависимости от материала. Регулярная замена стоит и окнам, в прямом смысле этого слова. В связи с этим технологии постоянно развиваются с целью повышения их энергоэффективности и защиты от взлома. Поэтому модернизация рекомендуется не позднее, чем через 40 лет.
4. Биржа строительных услуг и Co
Еще более масштабные мероприятия, которые затрагивают конструкцию здания и поэтому должны выполняться специалистами, начинаются примерно через 30 лет с модернизации системы отопления. Однако, когда именно это необходимо или полезно, зависит от конкретного случая, например, от типа отопления, установленного в соответствующем имуществе. Индивидуальные технические обновления, такие как электрические насосы или водогрейный котел, также могут потребоваться раньше, примерно каждые 15-20 лет. Модернизация инженерных коммуникаций рекомендуется не позднее чем через 50 лет, но при желании можно преобразовать в «умный дом» гораздо раньше. В конечном итоге это дает многочисленные преимущества и увеличение стоимости. Примерно через полвека также в большинстве случаев необходимо заменить все предметы сантехники и хотя бы профессионально проверить трубы.
5. Более комплексный (базовый) ремонт
Как упоминалось ранее, стены фундамента имеют самый долгий срок службы. Тем не менее, регулярно принимаются меры для предотвращения повреждений или их последствий, таких как рост плесени. Меры по реконструкции также могут иметь смысл, если, например, они повышают энергоэффективность здания. Ключевое слово: энергетический ремонт. Поэтому рекомендуется через 40-50 лет проверять теплоизоляцию и наружную штукатурку и при необходимости заменять их. Новая крыша требуется для плоской крыши примерно через 25 лет, а для черепичных крыш - только через 60-80 лет. Самое позднее через 100 лет каменная кладка нуждается в капитальном ремонте. Стоит ли это делать или лучше снести и построить новое, нужно взвешивать в каждом конкретном случае. Но чем в лучшем состоянии имущество содержится с помощью упомянутых мер, тем дольше оно обычно может сохраняться. Это важно не только финансово, но и эмоционально для многих людей. Ведь с домом всегда связаны воспоминания или это, например, важная семейная реликвия. Поэтому в нескольких отношениях целесообразно регулярно вкладывать деньги и время в собственное имущество и тем самым увеличивать срок его службы.