Покупка первого дома - это большой, невероятный шаг в жизни любого человека, но финансы могут показаться ошеломляющими, особенно когда на вашем сберегательном счете недостаточно средств для первоначального взноса. Цены на жилье высоки, а на некоторых популярных городских рынках они заоблачные.
Но рост цен на жилье - это только одна проблема. Многие покупатели жилья, особенно миллениалы, обременены большими долгами по студенческим кредитам или кредитным картам, а арендная плата также может быть серьезной статьей расходов. Так как же обычному человеку накопить на первоначальный взнос?
Если потребность - мать изобретательности, самое время проявить творческий подход. Рассмотрим семь способов, которыми люди могут собрать достаточно денег, чтобы внести первый взнос за первый дом.
1. Получите лучший вариант кредита
Стандартный первоначальный взнос для покупателя жилья уже давно составляет 20 процентов от цены нового дома. Покупатель вносит 20 процентов, а кредитор чувствует себя в безопасности, предлагая ипотечный кредит на оставшиеся 80 процентов цены, поскольку он уже рассчитывает на 20 процентов собственного капитала. Если кредитору придется лишить права выкупа, эти 20 процентов плюс любой импульс роста стоимости дома, вероятно, удержат кредитора от потери денег.
Когда цены на жилье составляли 50 000 долларов, первоначальный взнос в размере 20% казался возможным. Однако при росте средней цены на жилье эти 20 процентов превышают отметку в 100 000 долларов. Таким образом, сделать точку, чтобы посмотреть на другие варианты кредита. Переверни каждый камень в своих поисках.
К счастью, даже по обычным кредитам вы можете снизить процентную ставку ниже 20%, но вам нужно быть готовым платить частную ипотечную страховку или PMI. Обычно PMI имеет годовую ставку от 0,5 до 1,5 процента от суммы вашего кредита, и вы должны платить ежемесячно. Выплаты PMI продолжаются с момента покупки до тех пор, пока ваша доля в собственности не поднимется до 20 процентов.
Итак, какие кредиты вы можете получить с более низким первоначальным взносом? Вас может удивить, как много вариантов доступно, но это имеет смысл, когда более 3/4 всех покупателей жилья впервые вносят менее 20 процентов. На самом деле, по данным Национальной ассоциации риелторов, средний первоначальный взнос тех, кто покупает жилье впервые, в 2019 году составлял всего 6 процентов от покупной цены.
Большинство обычных кредитов будут рассматривать заемщиков, которые внесли 5 процентов, в то время как государственные кредиты требуют еще меньше. Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) берут минимальный первоначальный взнос всего в 3,5 процента, но вы все равно можете пойти ниже. У Fannie Mae и Freddie Mac есть кредитная программа под названием «Conventional 97», по которой покупателю жилья нужно внести только 3 процента. Некоторые ветераны могут даже получить кредит VA без первоначального взноса.
2. Обратитесь за помощью к правительству
Почему правительство не может помочь новым домовладельцам с их первоначальным взносом? Счастливый факт заключается в том, что это так. Существуют тысячи программ помощи с первоначальным взносом, которые помогают покупателям жилья, предлагая гранты, беспроцентные ссуды или ссуды под низкие проценты, чтобы помочь им внести свой первый первоначальный взнос. Существуют программы помощи с первоначальным взносом, чтобы помочь широкому кругу покупателей, в том числе ветеранам, учителям, пожарным, покупателям жилья впервые и людям с низким доходом. Некоторые из них предлагаются некоммерческими организациями, но большинство поступают от муниципальных властей, округов и штатов, и стоит потратить время на их поиск.
Поскольку программы сильно различаются в зависимости от местности и штата, сделать обобщение сложно, но, как правило, программы помощи с первоначальным взносом делятся на четыре основные категории:
- Гранты, не требующие погашения.
- Кредиты, которые должны быть погашены вместе с основной ипотекой покупателя жилья.
- Кредиты, которые должны быть погашены только тогда, когда покупатель рефинансирует или продает жилье.
- Кредиты, которые прощаются в течение установленного периода времени.
Как правило, только те, кто впервые покупает жилье, имеют право на участие, то есть те, кто не владел домом в течение последних трех лет. Иногда помощь предоставляется только заемщикам с низким или средним доходом, покупающим дом в соответствующем районе в качестве основного места жительства. Чтобы узнать больше об этом виде помощи, посетите веб-сайт Агентства жилищного финансирования вашего штата.
3. Принимайте семейные подарки в виде денег
Еще один вариант - обратиться в «материнский банк» за помощью по первоначальному взносу. Родители, а также бабушки и дедушки часто помогают своим взрослым детям купить первый дом, даря им первоначальный взнос. По всей стране родители дают своим взрослым детям в среднем 39 000 долларов, чтобы помочь им купить дом. На самом деле, в 2018 году каждый пятый домовладелец получил подарки, которые помогли им совершить покупку, причем подарки - обычно семейные подарки - легли в основу покупки недвижимости на сумму 317 миллиардов долларов..
Кредиторы возражают против дарения? Как правило, они этого не делают, хотя некоторые отказываются от кредита, если весь первоначальный взнос приходится на подарок. Кредиторы настороженно относятся к кредитам (которые влияют на соотношение долга к доходу), поэтому вам придется прыгать через обручи, чтобы показать, что деньги были подарком. Помните, что налоговое законодательство позволяет каждому человеку дарить другому человеку до 15 000 долларов в год без подачи налоговой декларации на дарение. Если бы каждый родитель пары пошел на этот шаг, у пары было бы 60 000 долларов в качестве первоначального взноса.
Подарки не могут быть подарены кому попало. Кредиторы хотят быть уверены, что нет никаких условий, которые могут изменить отношение вашего долга к доходу и, следовательно, вашу заявку на ипотеку. Для обычных кредитов возможны только подарки от ближайших членов семьи и будущих (скоро-будущих) членов семьи, таких как будущие родственники мужа. FHA позволяет друзьям, работодателям и благотворительным организациям дарить первоначальный взнос, но никто, заинтересованный в продаже дома, не может сделать подарок, включая агента по недвижимости или продавца. Вы можете изучить идею краудфандинга вашего первоначального взноса, новую идею, у которой есть восторженные поклонники.
Совет
Обратите внимание: если вы рассчитываете на помощь своих родителей или бабушек и дедушек с первоначальным взносом, вам необходимо получить «подарочное письмо», в котором дарители заявляют, что средства действительно подарены, а не взяты взаймы.
4. Нажмите на свой пенсионный счет
У многих потенциальных покупателей жилья есть деньги, спрятанные на их пенсионных счетах, таких как индивидуальные пенсионные счета (IRA) или планы 401(k). Если до выхода на пенсию осталось несколько лет, может показаться заманчивым воспользоваться средствами сейчас, чтобы внести необходимый первоначальный взнос. На самом деле, это реальная возможность.
Специальные правила IRA применяются к покупателям жилья, впервые покупающим жилье, в данном случае это те, кто не владел основным местом жительства в течение двух лет. Если вы относитесь к этой категории, вы имеете право снять до 10 000 долларов США с IRA для первоначального взноса без уплаты штрафов, которые обычно применяются при досрочном снятии. Если вы состоите в паре, каждый из вас может сделать это до пожизненного лимита в 10 000 долларов. Уточните у бухгалтера или в IRS, придется ли вам платить подоходный налог с суммы, которую вы снимаете.
А как насчет 401(k) аккаунтов? Не все планы 401(k) идентичны, поэтому вам необходимо обсудить эту возможность со своим работодателем. Некоторые планы действительно позволяют человеку занимать деньги из своего собственного плана. Будет установлена максимальная сумма, которую вы можете использовать, и ваш работодатель, вероятно, установит другие условия. В соответствии с налоговым кодексом у вас есть разумный срок для погашения кредита 401(k).
5. Присоединяйтесь к гиг-экономике на стороне
Хотя это не так просто, как подключиться к IRA или принять семейный подарок, получить подработку - это проверенный временем способ для тех, кто покупает жилье впервые, чтобы собрать средства для первоначального взноса. Растущая гиг-экономика дает возможность работать на стороне, если и когда у вас есть время, а не по чужому графику. По данным Федеральной резервной системы, около 30 процентов взрослых американцев работают в гиг-экономике, часто в качестве подработки. Более трети покупателей жилья из числа миллениалов используют доход от второй работы для внесения первоначального взноса.
Работа по совместительству ни для кого не является развлечением, но думайте об этом как о ограниченном толчке для достижения главной цели. Хотя собрать этот первоначальный взнос непросто, получить работу в таких местах, как Uber и Lyft, проще, чем когда-либо. Если ваш текущий график работы позволяет это, вы также можете устроиться на неполный рабочий день в розничную торговлю с установленным графиком и заранее установленной оплатой. Другой вариант - продать некоторые из своих вещей, чтобы пополнить свой домашний фонд, или продать свои творения, если вы художник или другой творческий человек. Благодаря Интернету вы можете продавать в своем районе или в любой точке планеты.
6. Сократите арендную плату
Где бы вы ни жили в стране, арендная плата, скорее всего, съест большую часть вашего чистого ежемесячного дохода. В дорогих городских районах, таких как Лос-Анджелес (средняя арендная плата 2 395 долларов) и Нью-Йорк (средняя арендная плата 3 600 долларов), внесение арендной платы может особенно ощущаться, как будто вы постоянно не можете экономить.
Если это возможно, сократите свое пространство и сохраните эти деньги в течение определенного периода времени, который быстро пополнит ваш сберегательный счет. Другой вариант - вернуться к своим родителям - и сегодня это делают больше взрослых детей, чем когда-либо прежде.
Есть и другие варианты, например, принять соседей по комнате или отказаться от своей нынешней квартиры в пользу одной комнаты в коммунальной квартире. Если у вас есть отличная квартира в популярном городе (и очень понимающий арендодатель), подумайте о том, чтобы сдать комнату в аренду на Airbnb и потратить эти деньги на первоначальный взнос. Любая экономия поможет.
7. Заблокируйте себя в экономии
Что бы ни говорил финансовый эксперт, откладывать деньги непросто. Очень сложно заморозить траты на развлечения и вместо этого спрятать свой располагаемый доход в копилку. (И может быть особенно трудно, если не невозможно, экономить при росте стоимости жизни и стагнации заработной платы.)
Но, если из-за перерасхода средств вы не откладываете деньги на первоначальный взнос, упростите задачу, подписавшись на любой план автоматических сбережений, предлагаемый вашим работодателем. Есть также приложения, которые вы можете загрузить, чтобы помочь вам сэкономить больше, например округление покупок и сохранение сдачи. Что бы вы ни использовали, помните, что вы с большей вероятностью преуспеете в экономии денег, если сделаете это автоматизированным.
Если вас это не привлекает и у вас есть железная воля, вы, безусловно, можете сделать это сами. Установите добровольное замораживание расходов, которое ограничивает исходящие деньги до предметов первой необходимости. Это не сработает для всех, но если вы строго дисциплинированы, попробуйте.
Какой бы из этих вариантов вам ни понравился, не упускайте из виду приз - собственный дом - который вдохновит вас. Новые домовладельцы каждый день собирают авансовые платежи, и вы тоже можете туда попасть.