Преобразование коммерческого помещения в дом - идеальная операция для создания уникального, индивидуального жилого пространства с характером. Бывшие офисы, предприятия, промышленные помещения, гараж, мастерская на заднем дворе, фабрика. Столько жемчужин, которые можно превратить в дома! Преимущества многочисленны, если вы знаете, чего ожидать и какие шаги предпринять, сначала с совладельцем и мэрией, затем на рабочей стороне, возможно, с архитектором и руководителем проекта. Натан Бернар, бизнес-менеджер группы Acorus, и Жюльен Осси, основатель и директор сети агентств недвижимости Espaces Atypes, подробно объясняют нам 5 этапов такого типа проекта и дают свои лучшие советы для успешного завершения этой метаморфозы..
Яркость, объемы, уникальные декоративные элементы, интересное расположение: либо в старом центре города, где цена за квадратный метр, как правило, достаточно высока для новостроек, либо в крупных городах, где нагрузка на землю значительна; либо на окраине, где земля может быть очень просторной. Эти профессиональные свойства имеют много преимуществ. Они позволяют сыграть на оригинальность, и их покупка часто становится фаворитом. «Они представляют собой высокий спрос со стороны клиентов, которые мечтают стать владельцем места с другой жизнью, коммерческим или промышленным прошлым», - объясняет Жюльен Осси из Espaces Atypes. «Речь идет о ремонте, сохраняя при этом «дух места, в жилой вариант или даже «смешанное место»."
Перед началом работы необходимы некоторые административные процедуры - довольно простые и быстрые: в основном они касаются двух основных разрешений: разрешения совместной собственности (если таковое имеется) и разрешения мэрии. Если вы берете кредит в банке, желательно поместить эти два разрешения, полученные в Приостановленное состояние во время договора купли-продажи, это означает, что продажа состоится только в том случае, если покупатель получит свой кредит и различные разрешения.
Превратите коммерческое помещение в дом, шаг 1: посещение, расчет стоимости и компромисс
Что касается классической недвижимости, то самым первым шагом будет посещение нескольких объектов, соответствующих вашим критериям, оценка стоимости запланированных работ по трансформации и подписание договора купли-продажи. Легко ли найти? "Все зависит от муниципалитетов и рынка", - сообщает Жюльен Осси. Хорошие предложения, пожалуй, сегодня найти сложнее, приходится искать в городах, которые еще не были полностью отремонтированы, а в провинции сейчас больше проектов. тоже: в Страсбурге, например, наше агентство поддерживает целые программы в партнерстве с разработчиками». 1980-1990-2000 годы были периодом расцвета этих объектов недвижимости, особенно в восточной части Парижа и внутренних пригородах, где находились многочисленные заброшенные фабрики, деятельность которых прекратилась после периода смены профессий и развития отрасли. Сегодня они становятся все реже, поскольку большинство из них были приобретены и сейчас заняты; но всегда некоторые профессии меняются, вам нужно найти время, чтобы изучить ситуацию или связаться со специализированными агентствами.
Шаг 2: получить разрешение от совладельца
Вы нашли нужную недвижимость! Теперь первым административным шагом является принятие мер по «изменению назначения» помещения, которое вы хотите купить, и получение разрешения на проведение работ. "Если помещение находится в совместной собственности, при необходимости сначала ознакомьтесь с правилами совместной собственности", - объясняет Натан Бернард из группы Acorus. Кроме того, если здание построено в буржуазном стиле, участки на первом этаже "первый этаж обычно имеет статус активности, а верхние этажи представляют собой дома (как правило, здания в османском стиле). Здесь легче получить разрешение, чем в менее смешанном здании». Особое внимание обратите на назначение помещений первого этажа здания, к которым могут предъявляться определенные требования. Вам также нужно будет подумать о расторжении коммерческого договора аренды, если он еще есть.
Шаг 3: получите разрешение на строительство от мэрии
Параллельно с разрешением совладельцев вам необходимо разрешение на городское планирование, всегда для изменения пункта назначения. Для этого необходимо пойти в мэрию, чтобы проконсультироваться в отделе градостроительства по поводу вашего проекта покупки и подать предварительную декларацию работ (ДП) или заявку на получение разрешения на строительство, а также заявление на изменение назначения; это позволит изменить внешний вид, то есть фасад, а также создать поверхности для оптимизации планировки, например, мезонин или промежуточный уровень внутри. «Во время вашего визита в соответствующую ратушу вы можете очень быстро получить устное подтверждение от консультанта по планированию, который сможет сказать вам, возможны ли запрошенные изменения с законодательной точки зрения, согласно градостроительному планированию. правила, действующие в этом секторе, продолжает Натан Бернард. Это также зависит от квот на частное жилье и бизнес в каждом муниципалитете, который хочет предотвратить превращение целых кварталов в жилые. Получение подтверждения этой официальной декларации в письменной форме обычно занимает один-два месяца, а в строительном секторе Франции этот срок дольше». парковочное место, или определенный тип остекления, или даже цвет столярных изделий
Затем закон требует двухмесячного размещения таблички с предварительной декларацией на фасаде здания; это разрешение на строительство для использования третьей стороной: «Размещение этого знака не является обязательным, но необходимо. Речь идет о хороших отношениях с соседями. Потому что в случае невыполнения этого шага сосед, который не согласен с начатым проектом, может передать дело в административный суд; срок оспаривания составляет шесть месяцев с момента завершения работ. Затем он может привлечь судебного пристава для составления «отчета судебного пристава», который закрывает производство в случае возникновения спора. Но это, конечно, нежелательно
Шаг 4: обратите внимание на чистоту помещения
Независимо от того, делаете ли вы ремонт для постоянного проживания или сдачи в аренду, позаботьтесь о так называемом «санитарном» помещении, гарантирующем комфорт для жильцов: минимальный объем в гостиных, а также в спальнях, высота под потолком минимум 1,80 м (закон Карреса), оптимальная вентиляция и т. д. Также убедитесь, что жилье соответствует стандартам с точки зрения эвакуации, иначе его придется доводить до стандарта. «Также убедитесь, что почвы не загрязнены тяжелыми металлами, запросив исследование почвы, если это старая фабрика», - добавляет Жюльен Осси. А на востоке Парижа можно ожидать некоторого подкрепления, если жилье расположено в зоне карьера. А если будет построен пол, необходимо будет провести структурное исследование, чтобы убедиться, что пол может выдержать вес.»
«И так же, как и при ремонте традиционного дома, как правило, необходимо избегать разрушения несущих стен, - отмечает Натан Бернард из Acorus. - Если это старое помещение, может быть интересно обработать асбестовым слоем диагностика перед работой, как для безопасности рабочих, так и местных жителей и жильцов и т. д. То же касается и крыши, вызов специалиста гарантирует, что она в исправном состоянии, а что нет. Неприятных сюрпризов в дальнейшем во время работы не будет. работа."
Также как можно скорее начните действия по установке счетчика электроэнергии (иногда приходится ждать несколько недель или месяцев для подключения), телефона и т. д.
Шаг 5: работа и украшение
На этом этапе вы сделали самую легкую часть. Вы обратились к нотариусу, и ключи от заветной недвижимости у вас на руках, вы - собственник! На момент посещения и покупки вы визуализировали конечный результат, пора переходить собственно к работе.
Это не обязательно будет капитальный ремонт, если помещение небольшое и уже находится в хорошем состоянии без необходимости проведения серьезных переделок, например, классического полного ремонта (в этом случае будет достаточно установки плако, покраски и отделки)); более того, для магазина на первом этаже можно сохранить окно и тем самым избежать серьезных переделок фасада и упростить работу; Возможная установка пленки на высоте 1,80м позволяет сохранить приватность жильцов, сохраняя при этом яркость и не проводя крупных дорогостоящих работ.
Но в более крупных проектах с самого начала не стоит недооценивать масштаб задачи; в просторном и сложном доме, подлежащем реконструкции, необходимо будет полностью пересмотреть внутреннюю планировку - распределение и разделение пространства, а также монтаж электричества и водопровода, установку IPN, создание промежуточного уровня. или целых помещений, замена окон на фасадные проемы, более подходящие для дома и т. д. Эта метаморфоза может обернуться значительными расходами. Также может быть полезно предусмотреть в бюджете ассигнования (около 10% от первоначального бюджета) на непредвиденные расходы и, таким образом, не поставить под угрозу цель проекта. Если есть опасности - мы спокойны, а если их нет - это просто бонус.
" После того, как вы сделали все необходимое, чтобы избежать воды и воздуха, выполнив работы по крыше и изоляции, у этого проекта действительно есть причудливая сторона, - отмечает Натан Бернард: игра с остатками или останками прежняя деятельность места, например восстановление дворянских грамот на стеклянной крыше старой мастерской. А в промышленности воспользоваться преимуществами существующего. Вот конкретный пример: в небольшой художественной мастерской площадью 30-50 м2 или небольшом магазине с пристроенным подвалом в подсекции потребуется очистить стены, удалив селитру, установить двухпоточную вентиляцию и возможно, добавьте осушитель, а затем после очистки земли уложите бетонную плиту. Подвал можно переоборудовать, но не создавать жилые комнаты; с другой стороны, ванная или гардеробная - это нормально; в этом случае установка стеклянных плит на первом этаже позволяет вернуть свет. А преимущество коммерческих помещений в том, что они часто имеют задний двор, что также позволяет создавать проемы.»
Получить совет архитектора может быть хорошей и даже необходимой идеей: этот эксперт знает, как начать с чистого листа и адаптироваться к месту, где одни только несущие стены могут ограничить творческий потенциал; он знает, как адаптироваться к конкретным потребностям, например, менять или нет, создавать патио, если существующее естественное освещение распространяется только над головой, оптимизировать пространство небольшой площади благодаря «умному» дизайну, играя с объемами и высотой потолка, со столярной фурнитурой и т. д. И доработать проект с учетом бюджета, особенно в части выбора материалов. Вызов профессионала также необходим, если речь идет о ремонте площадью более 150 м2 или если необходимо принять во внимание значительные изменения фасада.
Даже не инвестируя в этот тип проекта, можно жить в таком месте, полном истории: на самом деле, торговцы недвижимостью также инвестируют в очень просторные помещения, чтобы превратить их в характерные квартиры: «Я помню это Старый трехуровневый боксерский зал, расположенный на улице Фобур-Сен-Мартен в Париже, - заключает Жюльен Осси. - Он включал в себя великолепную стеклянную крышу на верхнем этаже, которую нужно было отремонтировать, торговец недвижимостью сделал три лота из нее ". Для Натана Бернара лучшим воспоминанием об этом районе является бывший лионский канут, мастерская по производству шелковых ткацких станков в центре города, которая теперь превратилась в квартиру с очень высокими потолками, позволявшими создавать великолепные объемы и антресоли.