Ключи, пожалуйста? Когда вы покупаете новый дом, получение ключей - это маленький акт, символизирующий всю огромную сделку. Вы нашли дом, сделали предложение, получили одобрение кредитора, организовали осмотр дома, получили оценку и закрыли сделку. В конце концов, получить ключи от королевства - все равно, что переступить порог.
Как покупатель, вы, вероятно, почувствуете, что не можете получить ключи слишком быстро. Тем не менее, вам, возможно, придется подождать, пока кредит не будет профинансирован и завершено закрытие, прежде чем получить удовольствие от открытия этой двери в качестве нового домовладельца.
Совет
Обычно покупатели получают ключи от своего нового дома в день закрытия, хотя есть несколько исключений.
В конце
Покупка жилья - это марафон, а не спринт. Это особенно актуально для новых покупателей, которые впервые испытывают адреналин и бумажную волокиту. От первой предварительной беседы с агентом по недвижимости до окончательной заключительной встречи в этом процессе есть много важных шагов.
По мере приближения дня закрытия покупатели знают, что конец близок. Хитрые шаги завершены, от улучшения вашего кредитного рейтинга до получения ипотечного кредита. Значит, с закрытием проблем быть не должно, верно?
Обычно закрытие не срывает покупку недвижимости, но это не просто подписание пунктирной линии. Процесс закрытия состоит из многих частей, и большинство из них, если не все, должны произойти до того, как агент продавца передаст ключи.
Этапы закрытия сделки
День закрытия - это день перехода права собственности на дом от продавца к покупателю. В большинстве случаев процедура закрытия занимает всего несколько часов, но есть много пунктов, которые необходимо вычеркнуть из списка, прежде чем покупателю будут переданы ключи.
Штаты регулируют процесс закрытия, и требования могут различаться. Однако применяются те же общие требования. Стороны должны провести окончательный осмотр и подписать юридические документы. Затем деньги должны быть распределены, а акт на имущество зарегистрирован. Когда все это завершено, покупатели жилья получают ключи, если только они не заключили договор на получение их раньше или позже.
Заключительный осмотр покупателя
Как покупатель жилья впервые, вы, несомненно, осматривали дом, который покупаете, более одного раза, но не используйте это как предлог, чтобы пропустить заключительный осмотр. Цель этого пошагового руководства не в том, чтобы убедиться, что вам все еще нравится объект, а в том, чтобы подтвердить, что все выглядит так, как когда вы последний раз его осматривали.
Если дом был каким-то образом поврежден, вы должны знать об этом сейчас. Во время осмотра убедитесь, что все ремонтные работы, на которые продавец заключил контракт, были завершены, что не возникло никаких новых проблем и что в помещении осталась техника и мебель, включенные в договор купли-продажи.
Заключительные юридические документы
Как покупатель, вы хотите быстро завершить сделку, но заключительные документы - это окончательные контракты, которые повлияют на вашу жизнь на долгие годы. Прочтите каждую страницу перед тем, как подписать ее, и проконсультируйтесь со своим агентом по недвижимости или адвокатом, если вы не понимаете, что что-то означает.
Закрывающие документы, которые необходимо подписать, включают:
- Документ, передающий право собственности на недвижимость
- Обзор правового титула, подготовленный титульной компанией, выдающей страховку правового титула, и юристом по недвижимости, раскрывающий любые проблемы или дефекты правового титула
- Ипотечный договор/доверительное управление, в котором излагается соглашение между покупателем и ипотечным кредитором, дающее кредитору обеспечительный интерес в собственности
- Налоговые документы
- Купчая
- Расчетный или заключительный отчет
Поскольку вы уже обсудили условия кредита и продажи, найдите время, чтобы просмотреть их. Убедитесь, что процентная ставка и другие условия кредита указаны точно. Вы получите добросовестную оценку ваших затрат на закрытие в начале процесса покупки жилья, поэтому сравните фактические затраты на закрытие с этим списком. Не стесняйтесь, чтобы ваш агент или адвокат оспорили неожиданные или ошибочные гонорары.
Раздача денег
Сделка, посредством которой вы приобретаете новый дом, является продажей - продажей недвижимости. Как и в большинстве продаж, деньги должны переходить из рук в руки, чтобы право собственности переходило из рук в руки. Большая часть денег предоставляется ипотечным кредитором, а это означает, что закрытие не произойдет до дня финансирования. Это происходит, когда все условия кредитора соблюдены, и кредитор переводит средства по кредиту на счет условного депонирования.
Как правило, кредитор и право собственности или компания условного депонирования находятся в контакте до закрытия. Все документы, необходимые для закрытия кредита, представлены и утверждены до даты закрытия, и сумма финансирования подтверждена. Это позволяет кредитору заранее организовать банковский перевод и обеспечить своевременную выплату.
Задаток покупателя также идет на условное депонирование, и покупатель должен принести остаток денег авансового платежа и наличные деньги для закрытия расходов. Обычно это кассовый чек или банковский перевод. Затем средства распределяются агентом условного депонирования или адвокатом по недвижимости, отвечающим за условное депонирование, в соответствии с инструкциями кредитора.
Запись акта
Запись акта купли-продажи является важным шагом и, как правило, последним перед тем, как покупатель получит ключи. Запись означает подачу акта в регистрационное бюро в соответствующем округе или местном органе власти. Когда это происходит, покупатель становится официальным владельцем дома.
В большинстве штатов запись происходит в день финансирования, что означает, что покупатель получает ключи в тот же день. Иногда государственные или местные правила требуют, чтобы акт был зарегистрирован через день или около того после того, как ипотека финансируется. Покупатель не сможет получить ключи или въехать, пока не произойдет запись.
Итак, когда вы на самом деле получите ключи?
Несмотря на все эти соображения, большинство покупателей получают ключи от своего нового дома в день закрытия. Есть несколько исключений. Во-первых, если закрытие запланировано на вторую половину дня, например, после 15:00, вполне возможно, что финансирование не произойдет в рабочее время. Это означает, что продавец не получает деньги (или не передает вам ключи) до следующего рабочего дня. Время отсечки может быть даже раньше, в пятницу днем.
Продавец и покупатель также могут договориться о другой дате обмена ключами. Например, покупатель может договориться о досрочном вступлении во владение домом в обмен на отказ от некоторых непредвиденных обстоятельств или дополнительный задаток. Продавец может потребовать период возврата арендной платы, когда продавец продолжает занимать помещение в течение установленного периода времени после продажи.
Когда пришло время доставить ключи, как это сделать? Вы можете ожидать рев труб и открывание пробок от шампанского, но обычно это очень непринужденный процесс. Агент по листингу передает их покупателю или агенту в удобном месте, иногда даже в кафе. Затем осознаешь, что дом твой, и пришло время сменить замки!